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不動産を売却した際にかけられる税金額の計算方法から、税金がまったくかからなくなる方法まで、当社が蓄積したノウハウと、お客様からいただくご質問をまとめてみました。
よくご質問いただく内容になりますが、
計算例
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 1500万円(買ったときの売買成立価格)= -500万円
買ったときよりも、売ったときの方が安かった場合は、税金はかかりません。
税金がかかる場合はこのようになります。
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 500万円(買ったときの売買成立価格)= +500万円
手元に500万円が残っているので税金がかかります。
500万円(手元に残ったお金) × 39%(税率) = 195万円(税金額)
実質手残り収入額は、500万円 - 195万円 = 305万円
注目:次のいずれかが当てはまる場合は、税率が20%まで引き下げられます。
【1】親や兄弟が5年以上所有している不動産を相続した場合。
【2】ご自身で所有している期間が、5年を過ぎていた場合。
計算例
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 500万円(買ったときの売買成立価格)= +500万円
手元に500万円が残りましたが、税率が20%まで引き下げられると、
500万円(手元に残ったお金) × 20%(税率) = 100万円(税金額)
実質手残り収入額は、500万円 - 100万円 = 400万円
つまり、買ったときの値段がわからない場合は税金額が高くなってしまう可能性があります。
次の計算例をご覧ください。
1000万円(売ったときの売買成立価格) × 5% = 50万円(買ったときの値段とみなされる)
そうなると税金は、
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 50万円(買ったときの値段) = 950万円
税金額は、かけられる税率によって変わります。
950万円 × 20% = 190万円(税金額)
950万円 × 39% = 370.5万円(税金額)
残債が0円の不動産を相続で譲り受けた場合は、
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 190万円(税金額) = 810万円(手元に残るお金)
1000万円(売ったときの売買成立価格) - 370.5万円(税金額) = 629.5万円(手元に残るお金)
おさらい。
売ったあとに、手元に多くお金を残す方法は、
ご所有期間が5年以上、買ったときの売買契約書は保存しておいてください!!
PS
上記の計算例には、不動産を売ったり買ったりするときにかかる一般的な諸費用は計算に含まれません。
PPS
そのほかにも、買い替えの場合の3000万円特別控除などを併用すれば、税金がかからない場合も多く御座います。
詳しくは、無料買取査定のご依頼時にご質問ください。
当社では、お客様から直接不動産をご購入することにより、仲介手数料を省いて大幅にコストカットができます。
1000万円で当社が買主として連れてきた不動産買取会社にご売却した場合は以下のようになります。
1000万円の売買代金を買主の不動産買取会社からいただきますが、仲介業者への手数料支払いが
378,000円かかりますので、実際の手取り金額は、9,622,000円になります。
これを、当社がお客様から直接ご購入した場合は、仲介業者への支払いがなくなりますので、実際の手取り金額は、
10,000,000円になるのです。
2000万円の売買代金だった場合は、仲介業者が連れてきた買主の不動産買取業者へ売却しても、仲介手数料の693,000円を支払うと、手取り金額が19,307,000円になります。
つまり、、、
ご事情により、「買取」でのご売却になった場合、仲介会社が連れてくる買主は「不動産買取」をしている業者さんになるのです。
とくに買い替えを希望されている時や、お急ぎで不動産を売らないといけない場合などのお客様は注意が必要です。最近の傾向では、任意売却をして不動産をご売却される場合でも、買主として不動産買取をしている業者さんを仲介会社が連れてくる可能性が高いです。
相続した不動産をご売却する場合も、買取をしている業者さんが買主として登場しているので、ご売却金額を決意する前に、あなたの方から買主(不動産買取)を探されてみてはいかがでしょうか!?
100坪以上の土地をご売却する場合、100坪の土地を買ってその敷地に大きい家を建てる人は、果たしているでしょうか?
はい!いらっしゃいます。
しかし、よくよく考えてみると、100坪の土地でも一坪あたりの坪単価が仮に800,000円だとすると、売買金額が80,000,000円の土地になります。
8000万円の土地に住宅を建てるとなると、総額で100,000,000円以上の一戸建てになるでしょう。
需要はありますか?
はい!あります。
でも、、、
そんなに多くあるとは思えません。
そうなんです。
需要はあるが、買いたいと手を挙げる人の絶対数はかなり下がります。
では、どうやってこの100坪の土地を売るのかというと、次の工程を経て取引が行われるのです!
①仲介会社に100坪の土地を売りたいと専任契約を結びます。
②100坪の土地を買いたい需要が少ないことを仲介会社は知っているので、時期を見計らって買取での提案をしてきます。
100坪を買える人が少ないので(事実)買取であれば、買ってくれる金額が出ます!
③売主さんは売却活動に時間を掛けられていたので、買取での話に乗って仲介会社が連れてきた買取業者に査定金額を出してもらうことにします。
④出てきた金額にあぜん・・・ 5000万円とは、、!!?
なぜ5000万円になるのかについてご説明いたしましょう。
100坪の土地の相場が800,000円だったとしても、100坪を買える人の総数は少なくなります。
かというって、買取業者は100坪の土地を相場の800,000円で土地を買うと大損こくことになります。
ではなぜ5000万円なのか!?
それは、100坪の土地に道路を作ったり、電気・ガス・上下水道などのライフラインを整えたり、買ったときにかかる登記費用・不動産取得税を払ったりすると、かなりの額がかかるからです。
それに、まだ販売する時の利益も含まれていません。
しかも、100坪の土地に道路、約敷地の20%は道路になりますので、道路部分の20坪は宅地として使えません。4区画の分譲をするとなると、宅地20坪の4区画になるのです。
売買代金 50,000,000円
仲介手数料 1,638,000円
登記・取得税 約1,500,000円
道路・造成費 約3,000,000円
ライフライン 約1,000,000円
境界・測量 約500,000円
合計 57,638,000円 約58,000,000円
これを宅地の有効に使える坪単価で割ると、720,475円になります。
つまり、相場である坪単価の800,000円に近付きます。
この場合、差益分が利益として計上できますから、
79,525円×80坪÷4区画=1,590,500円
1区画当たりの利益が、1,590,500円となるのです。正直に申しますと、お客様の値引き交渉はすさまじいので、
800,000円の値段交渉を飲んだとすると、利益は790,500円です。これに銀行借入利息等を引いていくと、利益はごくごく僅かしか残りません。リスクが高すぎますね。
⑤このように説明されると、それらしく考えてしまう売主様は、仲介会社が連れてきた買取業者に売ってしまうのです。
ですが、時代はあなたから直接買ってくれる買取業者を探せるのです。
ご売却される前に、今一度よく考えてから動き出しましょう。そうすれば、余分なコストカット分があなたの手元に残ります。
PS
一度、仲介会社が連れてきた買取業者さんの出した査定価格と、当社が出した買取査定価格を比べてみてください。
その差に、あぜんとされることでしょう。